浙估协〔2018〕66号
关于印发《浙江省房地产司法评估指导
意见（试行）》的通知
各房地产估价机构：
为进一步提高房地产司法评估质量，规范我省房地产司法评估行为，我会在广泛征求意见的基础上，拟定了《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：浙江省房地产司法评估指导意见（试行）
浙江省房地产估价师与经纪人协会
2018年12月18日
抄送：浙江省高级人民法院、浙江省住房和城乡建设厅、各设区市建委（建设局）、杭州市房管局
附件：
浙江省房地产司法评估指导意见（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范房地产司法评估行为，保证房地产司法评估质量，提高房地产司法评估公信力，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国资产评估法》等有关法律、法规、规章，以及《房地产估价规范》(GB/T 50291-2015)和《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013)等，结合本省实际，制定本意见。
第二条 在本省范围内从事房地产司法评估活动的，应当遵循本意见。
第三条 本意见所称房地产司法评估，是指在诉讼活动及案件查处中，涉及房地产的项目，需由房地产估价机构选派注册房地产估价师对其价值或者价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
第四条 本意见所称房地产估价对象是指不动产权属证载的房屋、土地以及估价对象正常使用所必需的配套附属构筑物、设施设备等。不包含不影响估价对象正常使用的、可移动搬迁的设施、设备等，委托人另有要求的除外。
第五条 本意见所称房地产司法评估委托人（以下简称委托人）是指人民法院、人民检察院、公安机关、监察机关以及相关案件办理单位。
第六条 委托人应当提供房地产司法评估所必需的资料，并对所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。
房地产估价机构有权要求委托人及其当事人、利害关系人配合注册房地产估价师对估价对象进行实地勘验，有权要求委托人及当事人、利害关系人补充、完善资料。
当事人、利害关系人补充提供的资料，须经委托人确认。
第二章 从业要求
第七条 房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守房地产估价准则、规范及标准，恪守职业道德。
第八条 在浙江省从事房地产司法评估活动的房地产估价机构（含外地估价机构在浙江省设立的分支机构），应当取得房地产估价备案证明，具有二级以上资质及浙江省房地产估价师与经纪人协会评定的、当年有效的B级以上资信评级，且配备的专职房地产估价师不得少于5人。
第九条 房地产估价机构和从业人员不得泄露在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私。
未经委托人同意，不得向其他个人或者组织提供与估价事项有关的信息，但法律、法规另有规定的除外。
第十条 房地产估价机构和注册房地产估价师与估价对象、估价利害关系人有利害关系的，以及其他可能影响其独立、客观、公正估价情形的，应当回避。
第十一条 注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进行评估活动，并对出具的房地产估价报告负责。
房地产司法评估实行注册房地产估价师负责制度。
第三章 估价程序
第十二条 房地产估价机构承办房地产司法评估业务，应当取得委托人出具房地产司法评估委托书，签收委托人提供的房地产司法评估资料交接表、房地产司法评估资料质证情况记录及所载明的资料。
第十三条 委托估价基本事项应包括但不限于估价目的、价值时点、估价对象和价值类型等。
估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。
价值时点：一般为实地勘验日，委托人另有约定的除外。
估价对象：明确估价对象的范围，包括权证记载的和无权证记载的房屋、附属物、构筑物及相应权益等。
价值类型：为估价对象的房地产市场价值或公允价值。
第十四条 房地产估价机构应当对委托事项、估价对象的相关资料进行审查，对提供资料能够满足估价需要的司法评估委托，应予受理；对提供资料不完整、不充分的，经补充后能够满足估价需要的，予以受理。
房地产估价机构认为需要补充估价资料的，应当一次性书面告知委托人，并列出所需资料的清单。
第十五条 受理估价委托后，房地产估价机构应当委派至少一名注册房地产估价师与委托人或当事人、相关利害关系人一同进行实地勘验。估价对象占有方不配合的，可通过委托人向占有方、当事人及其他估价利害关系人告知其应当履行的配合义务和不履行该义务可能存在的风险。
第十六条 估价对象灭失且委托人提供估价对象的相关资料不能满足估价需要，或者估价对象的所有人、占有方等不配合，导致注册房地产估价师不能对估价对象进行实地勘验等具有估价依据严重不足情形的，房地产估价机构可以向委托人申请退回评估或者终止评估。
房地产估价机构申请退回评估或终止评估的，应当以书面形式说明理由并连同委托资料一并退回委托人。
第十七条 估价依据不足而估价委托人要求估价或者委托人认为必须估价的，房地产估价机构应当将估价风险告知委托人。若估价委托人书面明确设定估价依据条件，并自愿承担按照其设定依据条件进行估价的风险、法律后果的，房地产估价机构可按照其设定依据条件进行估价，出具咨询性估价报告，但要在估价假设和限制条件中进行披露。
第十八条 房地产估价机构应当对估价对象的权益状况和实物状况资料进行尽职调查核对，包括估价对象的权属资料，查封、抵押、租赁等权益限制资料，以及装饰装修情况等。
第十九条 房地产估价机构认为估价依据、资料需要估价利害关系人双方认可或发表意见的，应当通知委托人组织进行，并提供相应指导。
第二十条 注册房地产估价师应当对估价对象进行实地勘验，将估价对象现状与相关权属证明资料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，拍摄、制作能够反映估价对象实物状况和周围环境状况的照片等影像资料，做好实地勘验记录。
因估价对象占有人拒绝配合等原因，导致注册房地产估价师不能进入其内部进行实地勘验的，经委托人同意后，可以就与估价对象除装饰装修状况不一致外的其他类似的房地产进行实地勘验，并对估价对象的装饰装修状况在委托书中明确或者合理假定后进行估价，但在估价报告中应当予以说明。
第二十一条 注册房地产估价师的实地勘验记录须由注册房地产估价师、委托人指派的现场勘验人员和估价利害关系人或者其代理人签名，估价利害关系人或者其代理人拒绝签名的，应当由见证人见证，无见证人的，注册房地产估价师应当提供与估价对象的合影佐证影像。
以上情形，应当在勘验记录中载明并在估价报告中说明。
第二十二条 房地产估价机构应当在委托书载明的估价期限内完成估价工作，并出具房地产司法评估报告。委托书中未载明估价期限的，应当自收到委托书之日起三十日内完成，但补充材料、调整估价范围等所需的时间不计入估价期限。
房地产估价机构在约定估价期限内不能完成估价的，应当在期限届满前五日向委托人书面说明理由申请延期并须经委托人认可。
第二十三条 当事人或者利害关系人对估价报告有异议的，应在规定的期限内通过委托人向房地产估价机构转交书面意见。房地产估价机构应当自收到该书面异议之日起在规定的期限内对估价报告进行复核，并就异议问题予以解释和书面答复，经复核确需改变原估价结果及相关内容的，应当重新出具估价报告；估价报告没有改变的，应书面告知委托人。
当事人或者利害关系人对估价报告的异议权利，应当在估价报告中告知。
第二十四条 房地产估价机构在规定期限内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，委托人可向浙江省房地产估价师与经纪人协会提出专业技术评审申请，专家委员会应当在十五日内组织专家依据《房地产估价规范》以及本指导意见等进行评审，并向委托人出具评审结论。
委托人应根据专业评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。
委托人提出申请评审的，应按相关规定的费用标准支付评审费用。
第二十五条 房地产估价机构在进行实地勘验前，可以要求收取一定费用，比例与委托人协商确定，完成估价后，应当及时通知委托人预付评估费用，收到预付费用后三日内须将纸质评估报告及相关影像资料交付委托人。
相关影像资料应按委托人的要求制作。
评估费用的标准按相关规定执行。
第二十六条 委托人财产处置结束后，房地产估价机构应按以下规定与委托人结算评估费用：
财产处置未成交的，以评估价为基准按相关规定的费用标准计付70%费用；财产处置成交价高于评估价的，以评估价为基准按相关规定的费用标准计付费用；财产处置成交价低于评估价的，以成交价为基准按相关规定的费用标准计付费用。
委托人撤回委托评估的，已完成实地勘验的，按预估估价费用标准的30%计付费用；已完成估价报告的，以评估价为基准按相关规定的费用标准计付70%费用。
委托人要求重新出具估价报告的，以评估价为基准按相关规定的费用标准另行计付30%费用。
第四章 房地产司法评估报告
第二十七条 房地产司法评估报告分为鉴证性估价报告和咨询性估价报告。
鉴证性估价报告，是指房地产估价机构向委托人出具的起着价值证明作用的报告，内容应当包括：估价依据、估价程序、估价方法、报告使用提示等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解使用估价结果。房地产司法鉴证性估价，估价报告的名称为“房地产司法评估报告”。
咨询性估价报告，是指受客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托估价而出具的估价报告。委托人和估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解使用估价结果。房地产司法咨询性估价，估价报告的名称为“房地产司法咨询报告”。
鉴证性估价报告和咨询性估价报告均为房地产估价结果报告。
第二十八条 房地产司法评估报告应当说明估价依据类型，并充分披露下列估价依据的内容：
（一）经当事人质证、委托人提供的资料；
（二）经委托人同意诉讼当事人补充，委托人提供的资料；
（三）委托人调查取得的资料；
（四）房地产估价机构依据估价程序取得的资料；
（五）其他。
房地产司法评估依据缺失的，应当在估价报告中说明原因及委托人设定的鉴定条件，并对估价程序、估价依据和估价规范等标准的执行，以及报告的使用限制等方面做出特别提示说明。
第五章 房地产司法评估的质证
第二十九条 承办房地产司法评估的注册房地产估价师有出庭接受质询的义务，就委托人及当事人围绕估价的相关问题提出的质疑和询问，应当给予回答、进行说明。应当回答的问题包括但不限于是否具有执业胜任能力；是否保持了估价的独立性；注册房地产估价师从事司法评估中是否遵循职业操守；估价程序或操作流程是否符合相应行业规范准则，估价报告的合法性、公允性、客观性等。
第三十条 就司法评估报告的有关内容，注册房地产估价师出庭时应当关注：
（一）司法评估报告的完整性，即报告是否存在重大疏漏或缺项；
（二）司法评估报告的附件资料的来源，及其真实性、合法性和完整性；
（三）房地产司法评估方法、估价技术路线等，是否存在不当或违反行业规范等；
（四）司法评估结果是否存在重大价值差异；
（五）注册房地产估价师及估价机构是否签名盖章。
第三十一条 出庭人员应向法庭提交房地产估价机构指派出庭作证的公函，出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件，必要时可以经法庭许可后提交在估价过程中收集的相关资料、所依据的技术标准和估价规范准则等。
第三十二条 以书面方式作证时，应当针对诉讼当事人提出的估价异议、法庭提出的问题给予解释或者说明，必要时可以附具在估价过程中收集的相关资料、所依据的技术标准和估价规范准则相关条文等。如果注册房地产估价师认为某一事项或问题与估价过程、评估报告无关，可以向法庭明确提出；若法庭明确要求作证时，应提供书面资料。
书面证言应当由被指定作证的注册房地产估价师签名，其所在房地产估价机构负责人签名或盖章，并加盖房地产估价机构印章。
第三十三条 具有房地产司法评估资格的房地产估价机构的注册房地产估价师，可以受当事人的聘请，经当事人向人民法院申请同意，以专家证人或者专家辅助人身份出庭，就案件的房地产司法评估专门性问题进行说明。
第三十四条 以专家证人身份出庭的注册房地产估价师，应当向法庭提交房地产估价机构指派其本人出庭的公函，出示其《房地产估价师注册证书》并提交复印件。应当回答审判人员和当事人就房地产司法评估专门性问题的询问，经法官允许，可以对承办房地产司法评估的注册房地产估价师进行询问。经人民法院准许，当事人各自申请的以专家辅助人身份出庭的注册房地产估价师可以就案件中的房地产司法评估问题进行对质，对质内容应限于估价报告出具日的估价规范标准、技术水平及行业惯例。
第六章 附 则
第三十五条 在房地产司法评估活动中，本意见未作规定的事项，应当按照《房地产估价规范》执行。司法评估所涉及的估价方法、技术路线，本会将另行制定《房地产司法评估技术指引》予以规范。
第三十六条 仲裁、行政处罚中涉及的房地产估价，参照本意见执行。
第三十七条 本意见由浙江省房地产估价师与经纪人协会负责解释。
第三十八条 本意见自发布之日起施行。
