浙江省房地产估价师与经纪人协会
三届二次会员大会工作报告
张耀深
2013年3月22日
各位理事、各位会员代表：
今天，我们召开省房地产估价师与经纪人协会三届二次会员大会，主要任务是回顾总结过去一年来的工作，研究部署新一年的工作重点，并根据实际调整和增补协会理事会人选。首先，向省建设厅、省民政厅、省民间组织管理局和各兄弟协会长期以来对我会工作的关心支持表示衷心的感谢。下面，我代表第三届理事会，向大会作年度工作报告，请予审议。
2012年工作回顾
2012年是“十二五”规划承上启下重要的一年，也是协会第三届理事会换届后的第一年。一年多来，协会坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入学习实践科学发展观，认真贯彻落实国家房地产宏观调控政策和省委省政府“稳中求进、转中求好”的精神，紧紧围绕新一届理事会确定的“坚持顺应国家宏观政策方向、不断完善行业内部管理、不断提高行业专业水平、不断加强自身建设”总体要求及各项工作目标，着重抓了以下十方面工作：
一、 积极参与立法修正，维护估价行业权益
一直以来，协会非常重视评估立法问题，去年上半年，省人大法工委征求对《中华人民共和国资产评估法（草案）》的修改意见，我会高度重视，按照省人大法工委的要求，随即深入估价会员单位调研，精心组织房地产估价专家和部分估价机构人员学习研读、广泛调研，征集修改意见。并收集整理了“要清晰体现依法开展估价活动的立法宗旨、要清晰评估行业的管理机制和行政管理体制、要清晰划定评估行业的专业分类、要清晰评估人员执业资格认定、要清晰评估活动”等若干条修改意见和建议，上报省人大法工委，阐明我们的观点和意见，供国家在制定该法时参考采纳，更好地维护房地产估价行业的合法权益。
二、 创新估价课题研究，指导服务行业实践
协会根据我省“十二五”规划的要求，结合经济社会发展以及房地产估价行业的实际需要，从2011年底征集选送的房地产估价研究项目中，确定开展《工业用地房地产估价技术处理及方法研究》、《地下建筑物估价案例及技术研究》、《涉海（河）房地产估价案例及技术研究》和《房地产环境损害价值评估理论与方法研究—以日照环境损害价值评估为例》等四个课题研究项目。经过充分的准备，于去年初召开了开展课题调研工作动员大会，会议认为，开展房地产估价课题调研，既是为我省加快海洋经济发展、大力推进城乡地下空间开发利用等省委省政府重点工作做好服务，也是为房地产估价行业创新服务、抢占先机提供技术保障，会议确定了课题调研的计划方案、方法步骤和目标任务，以及课题经费、合同等管理办法。
一年来，课题调研工作按照计划有序推进，《房地产环境损害价值评估理论与方法研究—以日照环境损害价值评估为例》和《工业用地房地产估价技术处理及方法研究》两个课题，经过方案论证、调查实施、评审修改、完善总结各个阶段工作，春节前已经审定完成。这两个课题分别在物业日照权改变损害赔偿评估和工业用地房地产估价的理论和方法技术难点作了深入研究，其研究成果，为我省房地产估价行业开展业务提供理论与技术支持，具有重要的现实指导意义。
另外，《地下建筑物估价案例及技术研究》和《涉海（河）房地产估价案例及技术研究》课题组也已完成前期理论研究、检索文献资料、收集整理估价案例和开发利用调研等调查实施阶段的各项主要工作。随着《浙江省地下建筑物登记暂行办法》出台实施，《地下建筑物估价案例及技术研究》将进一步加快调研进度，尽快形成指导实践的成果。
三、 重视行业会员诉求，尽力争取有利政策
认真组织学习和贯彻《国务院办公厅关于加快发展高技术服务的指导意见》的有关精神，研究和指导会员单位用足用好服务业价格相关扶持政策，并积极向政府有关部门提出修改完善房地产中介行业价格机制的意见建议，反映企业、行业的诉求。去年上半年，协会组织估价技术和经纪委员会在开展调研座谈、广泛听取意见的基础上，多次走访省政府有关部门，沟通协调房地产中介行业有关收费问题，建议省物价部门在调整完善房地产中介收费政策时，参照资产评估修订现行房地产评估收费标准；修改收费标准“下浮不限的原则”；细化房地产评估收费分类、增定新兴估价业务的收费标准等意见。
同时，协会也主动向有关行政部门反映个别金融机构忽视房地产市场和金融信贷风险，采取低折扣或打包收费模式向评估机构招标业务和转嫁“成本”等混乱现象，建议要进一步规定房地产估价行业市场秩序。
四、 开展估价质量检查，提高专业服务水平
对房地产估价机构出具的估价报告进行质量检查和评审已经列入协会常态化的工作。去年，按照省住房和城乡建设厅《关于开展2012年度房地产估价报告抽检工作的通知》要求，在省厅业务处室的指导下，协会制定工作方案，按照精心组织、严格程序、坚持标准和公正公平的原则，成立评审领导小组,确定组长、副组长和技术总审，并组织10个初评小组全面承担2012年度报告评审工作。同时，协会还成立信用档案接收、报告抽取、报告评审分配等工作小组，明确时间，确保进度，落实程序。这项工作从7月底开始，到10月结束，取得较好的效果。
报告评审工作分初审、复核、交叉复审、终审二个阶段、四个环节，按照中房学《房地产估价报告评审标准》进行评审。在被抽检的65家房地产估价机构中，49家被抽检的报告达到合格以上，合格率为75.4%。其中：27家复检房地产估价机构中，21家被抽检的报告达到合格以上，合格率为77.8%；26家在我省设立的省外分支机构中，18家被抽检的报告达到合格以上，合格率为69.2%；舟山市4家房地产估价机构中，3家被抽检的报告达到合格以上，合格率为75%；义乌市8家房地产估价机构中，7家被抽检的报告达到合格以上，合格率为87.5%。抽检情况省厅已在全省通报。
经过这些年来的培育发展，房地产估价行业受到越来越多的重视和关注，估价机构在内部管理、出具的估价报告质量和服务水平，较往年有了较为明显的提高。但也存在着一些问题，从本次抽检的房地产估价报告看，较多地存在简单模仿，缺乏内在研究，勘察调查流于形式，描述不翔实，个别案例虚构，内容前后矛盾等，特别是估价技术报告存在的问题较多，报告总体质量有待进一步提高。
五、完善教育培训制度，提升质量满足需求
年初，协会组织召开房地产估价与经纪行业教育培训座谈会暨培训大纲、教材修订方案评审会，确定房地产估价员岗位合格证培训教材编写和房地产经纪人协理从业资格考试大纲和题库编制等年度工作任务，指导做好2012年教育培训的各项工作，全年共举办2期房地产估价师继续教育培训，3期房地产估价员岗位培训班和房地产经纪人协理网络继续教育培训，共有近千人参加教育培训。
在房地产估价员岗位合格证培训教材的修订编写方面，在行政有关处室的指导下，从适应房地产估价机构从业实务需要出发，教材以理论知识为基础，突出实务操作技能，将培训教材精简合并为《房地产基本制度与政策》、《房地产估价相关知识》和《房地产估价理论与实务》三门学科，目前，教材编写工作完成专家的终审，从2013年起，房地产估价员岗位合格证培训将采用新教材进行教学。
同时，根据《房地产经纪管理办法》规定和我省近年房地产经纪人协理考试的实际情况，协会组织有关大专院校和业内专业人员，按照侧重基础理论、基础知识和从业操作的原则要求，进一步完善我省房地产经纪人协理考试题库，为实施房地产经纪人协理考试制度作出贡献。
另外，面对房地产新形势，2012年度房地产估价师继续教育培训增加了国有土地上房屋征收评估办法等新内容；并聘请参与报告评审的有关专家教授，针对房地产估价报告抽检中反映出的问题，有重点的进行案例点评、分析、讨论和交流培训，把提高房地产估价技术报告质量作为继续教育的重要内容之一，学员普遍反映满意。
六、拓展专业服务领域，承担相关行政事务
2012年，受行政主管部门委托，除继续做好原已开展的房地产估价机构资质核准过程中的估价报告抽查评审工作外，又增加对申请晋升一级资质和省外一级分支机构资质初审备案中的报告抽检任务。全年共抽查95家资质核准的房地产估价机构报告，组织有关专家评审各类房地产估价报告133篇，合格率为69.17%。同时，协会还接受嘉兴市住房保障局委托，对在该市执业的房地产估价机构随机抽取9家的估价报告进行评审。总之，通过组织有关房地产估价报告抽检，既能够比较全面地掌握我省房地产估价行业的实际情况，也有利于估价报告质量提升。
在有关专业资格考试考务工作中，协助主管部门派出专人、专家承担我省2012年度全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试报考条件现场资格审查、阅卷工作。并积极推进房地产经纪人协理职业资格考试题库题型改革，提高考务工作质量，承担房地产经纪人协理职业资格考试的组卷工作，为行业发展提供专业服务。
在专业人员注册管理中，协会认真贯彻房地产经纪管理办法，加强房地产经纪人员省、市二级注册管理系统运作管理，加快完善省与国家注册系统衔接，全部实现房地产经纪人员注册申请、受理、审核网上办理。一年来共办理房地产经纪人注册15批次89人、房地产经纪人协理注册10批次215人。
七、继续办好省房博会，夯实行业展示平台
去年，面对严峻而又复杂的房地产形势，协会克服各种困难，为会员搭建展示交易平台，会同省房地产业协会成功主办浙江省第十九届房地产博览会，体现了房地产中介在房地产业中的地位和作用。在为期4天的房博会期间，共成交167套，建筑面积17321.4 平方米,成交金额 3.24亿元。其中，商品房成交139套，建筑面积 15177.4平方米,成交金额2.82亿元；二手房成交28套，建筑面积2144平方米,成交金额4199.3万元；在商品房总成交套数中，90平方米以下74套，占53.2%。另外，购房意愿登记1790套。
八、完善估价信息采集，探索行业数字化建设
在总结过去几年工作的基础上，对《浙江省房地产估价机构信息采集表》内容与格式作了进一步调整完善，统一和规范了评估收入、评估总值、评估面积等指标内容。从2012年开始，向社会公开有关房地产估价机构的基本信息，并按主要经营数据进行排序公布，更清晰地反映了有关机构运营和发展状态，为指导估价行业管理发展提供可靠的数据信息。
目前，全省已申请入会登记的房地产估价机构254家（含省外分支机构26家，因本省一级机构下设的48家分支机构不单独申请入会，故没有单独统计），据2012年采集数据统计，其中：244家已上报年度信息数据，占应上报机构数的96%，同比上报机构增加15家，增长6.6%。房地产估价从业人员4736人，较上年增加516人，其中：注册房地产估价师1666人，房地产估价员1625人，分别比上年增加估价师196人、增加估价员182人，分别增长率是：13.3%和12.6%，其他人员变化不大。从统计数据看：尽管在上年这样房地产调控的经济形势下，我省房地产估价机构仍然在不断的设立增加，尤其是周边省份的房地产估价机构不断涌入我省，开设分支机构。机构的扩充增加，必然带来了市场竞争的激烈，规范房地产估价市场将是摆在我省房地产估价行业面前的重要课题。
据采集数据统计：2012年房地产估价机构营业收入55867万元，同比增加5695万元，增长11%，其中：抵押估价收入28933万元，房屋拆迁补偿估价收入15829万元，转让估价收入4264万元，同比分别增加4767万元、1145万元和减少947万元，同比增长率分别是：19.7%、7.8%和减少18.2%。2012年房地产市场的变化也直接反映在房地产估价业务上。上述三项业务收入分别占全部营业收入的51.8%、28.3%和7.6%，这表明在大多数机构，房地产抵押估价、房屋拆迁补偿估价仍然是房地产估价机构的主营业务，转让估价业务不断减少，尤其是设区城市。
在上报统计的244家机构中，一级机构12家，外省驻浙分支机构25家，二级机构51家，三级和暂三级机构156家。全年房地产估价营业收入55867万元，其中：我省的一级机构15463万元，二级机构17972万元，我省一级和二级机构的营业收入占到全部机构的60%，一、二级机构仍然在我省房地产估价市场上占有主导地位。营业收入排名前十位机构中：一级机构5家，二级机构4家，三级机构1家，其中营业收入上千万元的有6家。 从统计数据看，我省三级房地产估价机构数量多、规模小、经营能力弱，没有核心竞争力，不利于我省房地产估价行业健康发展，必须引起房地产估价行业各界的重视和关注。
九、完善提高网站质量，加强协会信息发布
不断改进提高协会网站质量，增加信息报道量，丰富宣传内容，2012年新增图片短讯的报道宣传方式，报道的时效性不断提高，方便会员及时掌握了解行业、协会最新动态、最快信息，拉近协会与会员距离，受到广大会员和各界欢迎，得到省外同行的认同。目前，网站总浏览量达到68万多人次，日均访问量超千人次。
十、强化协会内部管理，更好地为会员服务
协会作为会员之家，坚持按照不断优化会员结构，不断扩大会员覆盖面，不断增强服务会员能力的要求，积极开展工作。协会会员数量由三届理事会换届时的391个增加到416个，其中：退会或注销减少9家，二年新申请入会增加了34个，净增会员25个。尤其是省外一级机构分公司增加快、入会多，现在房地产估价机构入会覆盖面基本达到百分之百。
2013年工作展望
2013年是全面贯彻落实党的十八大和全国两会精神的开局之年，是实现“中国梦”和实施“十二五”规划的重要一年，新一届党委政府的开局之年，也是加快推进城镇住房保障、深化房地产市场调控、保持房地产业平稳健康发展的关键之年，协会将以党的十八大和全国两会精神为指导，认真贯彻省委省政府和行业主管部门各项要求，以强化提高服务质量、完善教育培训制度、提升估价与经纪行业影响力为重点，加强自身建设，不断开拓进取，积极开展各项活动，重点抓好以下八个方面工作：
（一）进一步树立信心、抓住机遇，为全省住房和建设事业发展提供更优更好地专业服务。要认真贯彻落实李克强总理召开的国务院常务会议和新“国五条”的精神，积极调研，做好相关工作。配合做好城市拆迁评估等方面的工作。全省建设工作会议提出，今年要在拆违治违上有新的突破，计划今年拆除城市违法建筑3000万平方米以上；要在城市地下空间开发利用上有新的突破，计划新开工地下空间项目2000万平方米以上，这些都将是房地产估价机构可研究服务的领域，我们要学好政策、掌握技术、抓住机遇、拓展业务、做好服务。
（二）进一步抓好房地产估价课题调研工作。加大力度继续做好“地下建筑物估价技术研究”和“码头、滩涂等涉海（河）估价技术研究”课题研究工作；加快审定及推广应用“工业用地房地产估价技术处理与方法研究”和“房地产环境损害赔偿估价理论与方法研究”课题的研究成果，积极开展房地产估价技术前瞻性研究，探索创新服务领域。
（三）进一步配合行业主管部门做好市场监管工作。认真贯彻落实《房地产经纪管理办法》和执行《房地产经纪执业规则》（2012年版），召开房地产经纪机构座谈会，交流商品房分销经纪业务合作及门店管理经验。组织有关机构赴外省学习估价报告备案管理方法，探索建立估价案例数据库，提供专业权威数据，发挥专业优势。组织经纪会员单位参访北京或深圳同行先进单位，学习成功经验。配合省建设厅召开房地产经纪管理工作经验交流会，进一步规范房地产经纪行为。
（四）进一步加强估价报告质量抽检工作。认真贯彻执行国家新修的《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，加强报告质量监管，规范房地产估价活动。加大检查力度，改进检查方式，扩大检查范围，用好检查成果，继续开展房地产估价报告集中抽查，促进提高房地产估价质量。完善房地产估价机构资质核准中的报告抽检办法，充实评审专家队伍、统一评审评判标准、规范抽检评审程序、健全信用档案系统，进一步完善房地产估价机构资质核准报告抽检制度，引导企业提高报告质量和估价水平。
（五）进一步改进完善房地产估价师继续教育培训制度。认真执行房地产估价师继续教育地方必修课30学时、选修课30学时规定。必修课30学时培训仍然采用集中面授方式，选修课30学时改用远程网络教育培训，面授时间由原来的4.5天缩短为3.5天，方便学员就近接受教育，避免工作与培训时间上的冲突。网络培训的课程设置上将更加广泛、丰富多样，以适应不同层次人员对教育培训的需求，网络培训采取实时测试方式进行考核，保证培训质量。不断充实更新房地产估价师继续教育培训内容。今年培训重点是：继续围绕提高房地产估价报告质量，点评交流2012年度房地产估价报告检查案例；学习贯彻《浙江省人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》、《国有土地上房屋征收评估办法》等新政新规，解读最新房地产估价技术。编制第二册《浙江省房地产估价报告案例选编》。
（六）进一步办好国家有关房地产估价、经纪新政研讨班。国家即将印发新修编的《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，两个国家标准是房地产估价机构和房地产估价师执业基础，十分重要。协会将适时举办学习研讨班，聘请参与修编专家进行培训讲解，今天会议还特别邀请了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士就新修的《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》作解读报告，通过一系列的活动，切实提高执业水平。同时，全国统一的房地产经纪人协理资格考试大纲已经国家有关部门审查通过并印发，我们要抓紧做好考试科目题库征集工作，做好培训考试的各项工作。
（七）进一步加强协会自身建设。增强服务功能，增加服务内容，完善协会制度建设，继续办好第二十届房博会、做好网站刊物等日常工作，争取参与社团A级评审，增强行业凝聚力。
（八）进一步发展个人会员并为会员提供更多的服务。加大发展会员的宣传力度，通过各项活动、提供有效服务、大力发展房地产估价个人会员。为企业与社会搭建交流平台，帮助房地产经纪机构与省内相关院校联合，在校园举办2013年应届毕业生的现场求职、面试等人才招聘活动，提高房地产经纪机构队伍的整体素质。
同志们，新的一年面对新形势、新情况、新任务、新要求，我们要有充分的思想准备，协会将按照中央和省有关精神，在省住房和城乡建设厅、省社团组织管理局等有关部门的关心和指导下，与全体会员一起共同努力，坚持求真务实、开拓创新，坚持强素质、树形象、创新业，为推动我省房地产中介行业健康有序发展作出新的贡献！
以上报告请大会审议！
