浙江省房地产估价师与经纪人协会
第二届理事会工作报告
张耀深会长
（2011年8月26日）
各位领导、各位理事、各位代表：
今天，我们召开浙江省房地产估价师与经纪人协会会员代表大会，主要任务是回顾和总结协会五年来的工作，选举产生新一届理事会。首先，我代表省房地产估价师与经纪人协会向省住房和城乡建设厅（以下称省建设厅）、省民政厅、省民间组织管理局以及其他有关部门和兄弟协会以及全体来宾长期以来对协会工作的关心支持表示衷心的感谢，对你们的光临表示热烈的欢迎。
下面，我代表第二届理事会向大会作工作报告，请予审议。
一、第二届理事会主要工作回顾
第二届理事会恰逢“十一五”时期，这五年，我国社会主义市场经济不断成熟完善、房地产业快速发展，房地产估价和房地产经纪在社会经济发展中的作用日显重要，地位不断提高，从业机构和从业队伍不断壮大，业务量与日俱增，经营范围逐渐扩大。面对新形势，理事会坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入学习实践科学发展观，按照“覆盖更广泛、联系更紧密、服务更优质”协会发展的总体要求，本着“服务社会、服务行业、服务会员”的工作理念，认真履行职责，坚持带领和支持广大会员积极应对宏观经济形势不断变化对房地产中介服务行业带来的冲击和影响，全面贯彻落实国家和省有关加快服务业发展特别是促进房地产业平稳健康发展的各项政策措施，着力搭建会员与政府、与社会之间良好的沟通交流和信息传递平台，加强行业内部建设，完善行业自律管理，提升行业综合素质，提高协会服务质量，积极推动行业规范健康发展，较好地发挥了行业协会自律服务的作用，为我省房地产估价和经纪行业健康发展作出了应有的贡献。这五年来，第二届理事会的工作，主要体现在以下八个方面：
（一）贯彻调控政策，发展基础进一步夯实。
认真贯彻落实国家房地产市场调控各项政策措施，协会配合行政主管部门开展检查监督和调查研究，建立健全规章制度，维护房地产市场秩序。为了突出整治经纪机构挪用、占用交易结算资金，致使客户经济损失等问题，近年来，建设部、中房学先后发出《关于进一步加强房地产经纪管理的紧急通知》、《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》、《房地产经纪执业规则》等文件。2006年，协会会同省建设厅业务处室召开房地产经纪机构管理座谈会，推荐杭州市二手房售房款资金监管的经验和做法，进一步加强我省房地产交易结算资金监管。2008年，配合开展全省房地产经纪专项检查，重点查处无证经营、利用假信息骗取“中介费”、“吃差价”，出具不实房地产估价报告、恶意竞争、转让房地产中介证书等行为。全省2521家房地产经纪机构、153家房地产估价机构完成自查自纠。处理和纠正了300余件违法、违规行为，责令近30家机构停业整顿。与此同时，进一步健全和落实我省房地产经纪机构房款收付监管制度和促使房地产经纪机构与从业人员信用档案系统建设，着力加快推行交易结算资金账户管理制度，督促行业自觉规范经纪行为，维护市场秩序。
为做好整顿规范房地产市场交易秩序的工作，协会与省房协联合开展了“2005年度房地产中介先进企业”的评选活动，评出了20家房地产估价机构、25家房地产经纪机构为省房地产中介先进企业，这些企业服务好、信誉优、运作比较规范，为全省房地产中介行业树立了榜样。推荐6家房地产经纪机构、6位房地产经纪人参评2006年全国优秀房地产经纪机构、房地产经纪人。组织近20家房地产经纪机构和经纪人参加全国房地产经纪行业峰会论坛，加强对宏观政策的理解和把握。
同时，协会积极配合和参与国家有关房地产估价立法的调研活动，召集在杭的部分估价机构负责人座谈修改《估价法草案（征求意见稿）》，提出许多建设性的意见。多次参与国家《房地产经纪管理办法（征求意见稿）》、《房地产中介服务收费管理办法（征求意见稿）》等政策的讨论、修改工作，发挥了政府与企业的桥梁纽带和参谋作用。
（二）完善规范制度，自律管理进一步强化。
2006-2007年，为贯彻落实国家、省有关房地产宏观调控政策和整顿规范房地产交易秩序，协会深入基层企业，进行行业调研，多方听取意见，逐步形成共识，制定并印发《浙江省房地产估价行业服务标准》、《浙江省房地产经纪行业服务标准》和《房地产估价业务合同推荐文本》、《房地产经纪业务合同推荐文本》，为行业规范从业行为建立了基础制度。《服务标准》和《合同推荐文本》）的实施，顺应了我省房地产估价、经纪行业规范发展的迫切需要，对进一步规范行为，保护当事人的合法权益，促进和提高服务水平发挥了积极作用。
2007年，针对我省部分城市出现的估价行为不规范，恶意压低估价收费和某些商业银行借选聘与其合作开展业务之机，出现一些不正当竞争、不重视质量等有违市场诚信原则的情况。协会召开专题座谈会，组织估价机构学习国家有关房地产抵押估价管理的规定，统一思想，贯彻国家和省有关法律法规，坚持守法诚信维护行业的良好信誉，坚持规范收费维护行业的合法权益，并向全省房地产估价机构发出了《在杭房地产估价机构贯彻落实建住房〔2006〕8号文件的自律倡议》，呼吁全行业积极响应，诚信经营，抵制不正当竞争，努力营造“守法、公正、诚信、自律”的房地产中介市场环境。之后，各地在加强促进行业自律方面也做了大量工作，大部分地市都订立或重申行业自律约束。2008年，绍兴市博大房地产评估有限公司等7家估价机构对照《自律倡议》，重新制定了“行业诚信自律公约”，向社会公示，并函告金融等有关机构，接受社会各界的监督。2010年，湖州市中信房地产评估有限公司等9家估价机构针对估价行业存在的低价恶意竞争、抵押评估收费返点等损害房地产估价行业形象的不良现象，发出《贯彻落实浙估协〔2007〕04号文件的自律倡议》，倡导全市房地产估价行业共同遵守，维护房地产估价行业的整体信誉和利益。
协会切实加强自律管理，建立自律约谈制度和估价师专用章制度等。如遇社会举报、投诉反映不正当竞争、违反执业规范或被媒体曝光等房地产估价纠纷，协会及时约见相关机构负责人或责任人，要求他们正确对待社会质疑和媒体的监督，客观分析查找原因，正视缺陷错误，指导做好矛盾化解工作，维护会员单位的正当权益，从而加强行业自律管理。
为加强房地产估价师执业管理，配合行政部门实施资质管理，按照省建设厅《关于启用房地产估价师注册专用章和开展房地产估价师变更注册登记工作的通知》要求，建立了注册房地产估价师执业专用章制度，并在实施中不断完善。该项制度的建立，既增强了注册房地产估价师的责任感和风险意识，又有利于相关管理部门的监管。4年多的时间里，协会完成全省1500人次注册房地产估价师专用章变更和制发启用工作。
（三）组织调研交流，发展思路进一步拓展。
房地产估价与经纪具有较强的专业技术性，协会重视发挥学术资源优势，学习引入先进理念，拓宽行业发展思路。几年来，协会与省建设厅有关处室先后走访了杭州、宁波、湖州、义乌等地房地产估价、经纪公司，多次与机构负责人座谈，听取各公司业务经营、发展和机构的基本情况汇报；聆听业内资深人士对形势和行业发展前景、发展思路的分析，了解房地产中介市场存在问题，倾听会员的建议和诉求，及时向政府部门沟通汇报，积极寻求好的解决办法和途径，努力实践协会规范、服务、发展的基本职能。
协会把学术研究、学术交流作为为会员服务的重心，联系行业发展中出现的热点、难点问题，组织开展学术研讨、举办专题报告会，解读国家政策、分析房地产、金融、经济市场形势，剖析房地产估价、经纪典型案例，警示市场风险。五年来，邀请了中房学会长宋春华、副会长柴强，建设部住建司司长沈建忠等领导专家分别作《房地产估价行业业务深化与拓展问题》、《当前的房地产形势及相应建议》等5场专题演讲，分析房地产估价、经纪市场面临的突出问题，引导行业以市场需求为导向，研究房地产新形势、新政策，创新服务理念，拓展服务领域，寻找发展路子。邀请了浙江大学教授贾生华、浙江省银监局徐小平博士作《“次贷”危机下的房地产周期走势》、《房地产金融风险及其防范》等3场专题报告，解读国家金融政策及其对国家经济运行的影响，剖析美国“次贷”危机的由来及其与房地产市场的关系，及时准确地把握宏观经济形势和房地产业发展趋势，积极主动应对市场变化、防范市场风险。邀请了业内知名专家、高管杨肇锋博士、林倩女士，省内资深房地产经纪人马浩棋、赵卓亮先生分别作《商铺投资的时机与战略》、《宏观调控下的业绩提升之道》、《门店资源与客户管理》等4场专业演讲，交流房地产中介企业、经纪人员应对市场政策变化，怎样管理、经营好门店，提升业绩的技巧和操作方法。五年来，协会举办学术报告会、学术交流等活动13场，数千业内人士参加，得到了学习教育，深受会员的欢迎。
此外，协会还组织省内房地产中介机构，参加在北京召开的国际估价论坛、经纪执业经验交流等高水平的行业交流活动，学习交流国内外先进的思想理念、先进的技术经验，进一步提升我省估价、经纪行业从业人员的理论素养和专业水平，开拓眼界，创新思路。
（四）建立网络系统，动态管理进一步规范。
2006年，协会建立会员基本情况动态信息库，信息库主要包括机构名称、资质等级、法人、地址、联系方式等内容，信息库实行动态管理，为会员提供优质便捷的服务做好基础工作。根据信息库每2年编排印发一次《会员通讯录》，为会员间联络交流提供方便。
2008年，协会接受省建设厅委托，承担全省房地产经纪人注册管理的初审、房地产经纪人协理注册管理的核定工作。为做好这项工作，协会制定了《注册管理实施细则》，规范注册管理；协助省建设厅建立了全省市级房地产经纪人员职业资格注册管理机构，培训了工作人员；开发创建了“房地产经纪人员职业资格注册管理系统”，对我省经纪人员注册实现网上申报、网上审批、网上查询和数字交换等多项数字化管理。该系统从人员注册管理着手，逐步完善房地产经纪人员的基本信息，初步建立起政府监管、行业自律和社会监督相结合的管理机制，为把握行业发展动向，规范行业管理，打下良好的基础。截止2010年底我省有房地产经纪人资格2308人，注册房地产经纪人1473人；房地产经纪人协理资格2231人，注册房地产经纪人协理435人。
2008年，协会建立了会员单位基本情况和主要业务数据的采集年报制度，在全省房地产估价行业试行编报《浙江省房地产估价机构基本信息采集表》。2010年，又进一步运用数字化管理手段，依托省厅门户网站和网络通讯技术，开发了“浙江省房地产估价机构管理系统”，并于2010年11月18日正式开通，该系统实现了房地产估价机构基本信息的网上申报、网上审核、网上汇总、网上查询等数字化管理目标。该项制度的建立和运行，初步掌握了全省房地产估价机构的基本情况和行业发展数据，为指导行业管理发展提供了信息。
根据2010年采集数据统计，全省共有215家房地产估价机构报送了年度数据采集表，报送单位同比增加25家。在这215家机构中，一级机构8家，外省在杭分支机构14家，二级机构34家，三级和暂三级机构159家；房地产估价从业人员4344人，其中注册房地产估价师1396人、房地产估价员1471人；全年房地产估价营业收入51587万元，同比增长36.7%（其中有统计范围增加而增加的业务量，下同），其中抵押估价收入24555万元，转让估价收入6386万元，房屋拆迁补偿估价收入15584万元，同比分别增长7620万元、120万元和7339万元，上述三项业务收入分别占营业收入的47.6%、12.4%和30.2%，数据表明抵押估价和房屋拆迁补偿估价是目前房地产估价机构的主营业务，转让估价业务在逐渐衰弱；我省一、二级资质估价机构42家，占全部机构的19.5%，其营业收入28771万元，占总体估价机构营业收入的55.8%，数据表明一、二级资质机构数量不多，却承担了全省过半的房地产估价业务量。
（五）开展检查指导，服务质量进一步提升。
为认真落实建设部《注册房地产估价师管理办法》、《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》和省建设厅《关于完善房地产估价机构资质核定工作的通知》等规定，协会配合主管部门几经调研，反复征求意见，制定印发了《房地产估价机构资质核准（审查）估价报告抽查评审办法（试行）》，承担全省估价机构资质核准（审查）的报告抽查评审和报告集中检查工作。从2009年12月起至2011年3月底，协会完成106个机构资质核准（审查）的估价报告抽查评审工作，组织专家评审各类估价报告160篇，其中评审合格的108篇，合格率67.5%，平均得分为61.43分。2009年，在全国开展房地产机构估价报告集中检查工作，协会受省建设厅委托，组织专家评审小组，制定检查方案，明确方法步骤，有条不紊稳步地开展全省二级资质估价机构的估价报告检查。对全省32家二级资质估价机构开展检查，评审估价报告64份（抽查报告和自选报告各32篇），合格率76.56%，平均得分66.84分。通过集中检查，既比较真实的掌握了我省房地产估价行业的业务水平，也有力地推动了提升估价报告质量的紧迫感，这项工作得到了省级主管部门领导的肯定。
同时，协会以房地产估价技术专业委员会力量为基础，联合省内高等院校专家教授，挖掘资深房地产估价师的力量，组织成立了“浙江省房地产估价专家库”，聘请了第一批房地产估价专家，制订印发了《浙江省房地产估价专家库管理办法（内部试行）》，此外，还推荐了5名房地产估价师、专家教授为省建设厅科学技术委员会的组成人员，树立专业学术权威，为社会、为行业提供房地产估价专业服务力量。
（六）加强教育培训，队伍素质进一步提高。
协会承担全省房地产估价员岗位合格证考试、房地产估价、经纪人员继续教育培训和职业资格考试考前培训等项工作，五年来，协会组织或举办各类教育培训班45班次、5900余人次参加了学习培训。
为了做好教育培训工作，协会先后制定印发了《浙江省注册房地产估价师继续教育地方课时实施细则》、《注册房地产经纪人协理继续教育办法（暂行）》等规章制度，建立了一支具有高等专业技术水平和实务操作能力，能讲授房地产基础理论、实务案例和相关法规等多门学科，既有理论研究和教学水平、又有实践经验的师资队伍，为高质量教学提供保障。规范创新培训管理方式，配合组织编写房地产经纪人协理职业资格考试大纲和考试题库，开通了培训网上报名系统，便利会员就近接受培训；争取中房学在我省杭州、宁波举办房地产估价师、经纪人继续教育培训班9期；就近在宁波市、金华市举办经纪人协理考前培训班4期。定期编印房地产估价与经纪行业“政策法规汇编”和《浙江省房地产估价报告案例选编》，《选编》涵盖不同估价目的和物业类型，配有房地产估价专家的点评，有助广大房地产估价人员学习与提高，对实际工作具有一定的指导性，深受欢迎。
协会利用各种机会有重点的对当前普遍存在的突出问题组织学习研究。针对房地产估价报告质量检查中暴露出的“机构和人员执业行为欠规范，执业流程、质量控制、档案管理等内部管理制度不健全，特别是估价人员对估价技术、政策法规的掌握比较欠缺，缺乏应有的执业态度和责任心，综合素质有待提高和估价报告总体质量不高”等问题，协会充分利用估价师继续教育培训、会员大会、技术研讨会等多种途径，聘请专家、教授对照中房学即将颁发实施的“房地产估价报告评审标准”，运用实例剖析，解读报告评审的定量评判标准和常用估价方法的测算过程等具体技术问题，指导培训，数千人次参加得到了教育和学习。
（七）注重协调沟通，发展环境进一步改善。
协会坚持做到每年定期召开会员大会，及时报告协会的一年的工作情况、倾听会员的呼声，安排下一阶段的工作任务；当行业遇到的热点、难点问题，适时召集专业会议，商讨向政府部门转达行业的诉求，帮助解决一些具体问题。2009年，接受省发展改革委员会的委托，推荐7名资深房地产估价专家，专门对“杭甬客专东客整所（鄞州地块）拆迁估价报告”进行了评审。专家们勘察拆迁现场，依据国家现行法规、规范，提出了评审意见，既协助政府有关部门厘清“杭甬客专东客整所（鄞州地块）拆迁估价”价值方面的争议，又促使城际铁路建设得以顺利推进，也为拆迁当事人确定拆迁补偿提供了参考依据。今年，我会又应杭州市上城区公安系统要求，推荐3名资深房地产估价专家，协助参与论证一起“控告房地产估价机构涉嫌出具证明文件重大失实案”。专家们审阅估价报告、听取案件分析、勘察评估现场，依据现行法规、规范，参照国家同类案例，提出了综合评审意见，既协助公安部门厘清了案件在评估价值方面的纠纷，也帮助房地产估价机构化解了投诉案件的纠葛，较好地维护了房地产估价的客观公正性。
几年来，协会受理和妥善处理了“丽水、湖州等地拆迁评估中的纠纷投诉”，对投诉反映的问题进行核查、验证；受理和处理了“违反房地产估价机构资质审批”等举报案件，及时向行政主管部门反映并进行处理；核实处理了“违反估价师资质管理、专用章管理、房地产商违规参展”等举报案件；接待政法、税务、银行等多个部门的疑问解答、咨询帮助，通过约谈、沟通等形式，化解矛盾纠纷，促使社会共同规范市场行为，较好地维护了行业信誉和正当权益。
（八）做好自身建设，会员队伍进一步壮大。
协会一直坚持入行应入会的管理理念，完善入行入会制度。协会作为会员之家，坚持按照不断优化会员结构，不断扩大会员的覆盖面，不断增强服务会员能力的要求，积极开展工作。协会会员数量由协会更名初期的192个发展到目前的391个，其中单位会员由144家增至301家，同时，努力提高会员在行业的覆盖面，目前房地产估价机构会员单位237家，覆盖面在99%以上。协会为会员专门制作会牌，进行授牌活动，让会员有同行归属感，增强协会的凝聚力。
协会借助省房地产博览会这一展示交流平台，创新服务，把房博会作为为会员单位服务、为行业服务的一项重要工作加以落实，专门开设二手房展区，增设二手房“自由张贴区”，二手房展区成为整个房博会的组成部分之一。房博会5年来，共成交二手房576套，成交面积56835平方米，二手房展区是房博会最热闹的展区，凸显了房地产经纪行业在房地产业中的重要地位和作用。此外，2007年为促进市场的活跃，房地产经纪专业委员会与搜房网联合推出“首届夏季杭州房产经纪人网络视频看房大赛”活动，尝试推广“网络视频看房”这种新兴的看房模式。大赛结果我爱我家、豪世沃德等3家房地产经纪机构和12个单项获奖。
协会努力运用数字化管理手段服务于会员，在换届初期与省建设厅业务处室共同创办了“浙江房地产估价与经纪网”，于2007年初试开通运行，2009年，依托省建设厅门户网站和网络维护技术力量，变更 “浙江房地产估价与经纪网”网址，调整版面，增加信息量，为行业、为会员提供自助交流平台和理论探讨、学术争鸣的便捷通道，及时将国家、省有关房地产估价与经纪行业的政策信息传递给会员，新址网站累计访问量已超过33万人次，日均访问量超过370人次，发挥了交流、沟通和服务功能，为行业、为会员提供了更加便捷高效的服务。此外，我们还创办了《协会信息》不定期刊物，目前已发行18期。《协会信息》设有“领导讲话”、“协会动态”、“学术探讨”“公布事项”等栏目，坚持正确的舆论导向，做好宣传报道工作，发挥了沟通信息、反映需求、上情下达、交流经验的载体作用。
二、行业和协会发展的几点思考
回顾我省房地产估价和经纪行业这些年来的发展和协会所做的一些工作，我们主要有以下四方面体会：
（一）制度规范是行业和协会发展的基础。
房地产估价、经纪作为相对独立的中介服务业之一，是房地产业快速发展必不可少的重要组成部分，为保持国民经济安全运行发挥着重要作用，有着广阔的市场前景。随着房地产估价、经纪行业的快速发展，随之而来的同业竞争加剧，市场无序、执业风险也逐渐加大。我们深切地认识到行业要健康规范发展，经得起市场考验、社会监督，为社会提供优质服务，必须要固本强基，做到服务有标准、技术有规范、行为有制度来保证，这是行业、协会发展的基础。几年来，面对错综复杂环境，我们一直把制度规范建设放在重要位置，建立了一些行业管理的基础制度和规范，为规范行业管理打好基础。
（二）自强自律是行业和协会发展的保障。
人员素质、服务质量，是行业生存与发展的生命力，专业能力和职业道德水准是行业存在和发展的保障，也是服务社会的前提条件。几年来，协会一直把做好教育培训工作放在突出位置，运用多种方式，加强了从业人员的培训教育，不断增强其专业技术能力、提升其职业道德水准；加强了作为房地产估价结果-报告质量的检查，不断提高其专业技术含量，提升其专业服务质量，成为经济社会发展中不可缺少的重要角色，受到社会各界的广泛关注和重视。
（三）转型升级是行业和协会发展的方向。
我会属专业性社会团体，具有专业技术性，为社会专业服务的市场是十分宽广的。几年来，协会的规模、业务范围在不断扩大，社会职能在逐渐增加，在行业内影响力在逐步提升，协会的这些发展壮大离不开行业主管部门的重视及各方面的支持，离不开国家宏观经济的发展，离不开国家和省政策的扶持。协会充分依靠行业专业性，在行业主管部门的大力支持下，主动承接了房地产经纪人员的注册管理、房地产估价报告的评审检查、房地产估价和经纪人员的继续教育培训等服务项目，积极参与行业相关业务的专业服务，协会在为社会服务的同时提高了声誉，赢得了地位，是一项双赢的举措。
（四）优化服务是行业和协会发展的根本。
以会员为协会立会之本，发展会员、联系会员、服务会员是协会生存与发展的基本理念，这一理念要体现在协会的决策机制、工作体系和活动内容中。按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，通过各种方式联系和帮助会员，引导会员为社会经济发展和重要技术问题提供专业服务；反映会员意见和建议，为会员搭建与社会、与政府、与企业的沟通桥梁；提供各种形式服务，增强会员的凝聚力和向心力，赢得大多数会员的认同，让更多的会员了解协会动态，关心和支持协会工作，让他们有同行归属感；让更多的会员参与协会活动，反映和表达学术水平，展现和展示专业成果，让他们有专业成就感；让更多的会员借助协会平台，展示和体现自身价值，让他们有社会责任感。
五年来，协会工作虽然取得了一定的进步，但由于主客观等多方面的原因，在工作中还存在许多需要认真研究解决的困难和问题。主要有：鉴于国家、省对房地产经纪行业机构和人员管理政策措施尚不到位，多头管理、行业准入门槛不统一等仍困扰着房地产经纪行业的健康发展； 房地产估价行业门槛低、机构扩张快、小而散，管理滞后，竞争激烈，执业风险不断积累，行业的形象、行业的可持续发展受到考验；会员发展很快，但不平衡，会员中房地产经纪机构、经纪人员的数量偏少，比例偏低； 行业自律管理措施和能力有待提高； 协会自身的素质和专业力量还不适应协会发展的需要，有待于加强；协会服务会员的意识和项目，有待于增加充实。
五年来，我省房地产估价、经纪行业、协会的各项工作得到了中国房地产估价师与房地产经纪人学会、省住房和城乡建设厅、省民政厅等部门的关心、指导，得到了省内外同业专家、教授的技术帮助和业务指导，得到了全体会员的理解、支持和热情参与，在此，我代表协会第二届理事会向大家表示衷心的感谢。
