浙估协〔2020〕22号

关于印发《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》的通知

各房地产估价机构、房地产估价师：

根据《浙江省房地产司法估价指导意见》的规定,为规范房地产估价机构、注册房地产估价师在司法估价中的评估技术活动，完善司法估价的技术标准，结合国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等相关法规、政策的规定，协会估价技术委员会调研起草了《浙江省房地产司法估价技术指引（试行）》，经估价技术委员会全体会议审议通过，现决定予以印发，希遵照执行。

附件：浙江省房地产司法估价技术指引（试行）

浙江省房地产估价师与经纪人协会

2020年6月30日

附件

浙江省房地产司法估价技术指引（试行）

一、房地产损害赔偿估价方法除修复成本法、损失资本化法、价差法、损害赔偿比较法等外，还可选用价格剥离修正法。

所谓价格剥离修正法，是指将房地产整体市场价格中的受损功能价格剥离出来，求得受损功能市场单价，然后测算估价对象因功能受损的减损价值，最终求出估价对象的损害赔偿价值的方法。

二、无证房屋列入评估范围的宜由委托方在估价委托书中予以明确，如未明确的，须在估价报告书中披露。

无证房屋的建筑面积宜由专业机构测绘确定。估价人员测绘的，其测绘结果应经双方当事人（至少一方当事人）书面确认，并应在估价报告中披露。

无证房屋宜采用成本法评估，但一般不应包括利润、税费等。

三、估价对象为在建工程的，房地产估价机构应当依据项目的用地、规划、施工许可文件、施工图设计文件、造价咨询文件、施工合同、工程进度第三方证明等资料进行评估。无法提供工程进度第三方证明的，应当提供双方当事人（至少一方当事人）确认的工程进度证明资料。以上资料均需委托人确认。

四、采用成本法进行房地产价值评估时，其土地价值应考虑其相关政策因素对一级案例成交价格的影响，相关政策因素能量化的应量化，难以量化的，应由地市级的房地产估价行业协会组织相关专家采用科学的方法，共同商定一级案例成交价格的修正系数或取值区间。

五、经济适用房等政府专项用房的评估，应结合当地政府的相关规定评估其房地产市场价值，但不宜计算转让方应缴税费，并在估价报告中披露。

六、农村宅基地上房屋的估价，应考虑宅基地的使用价值，并在估价报告中对处置产生影响的购买群体限制、居住习惯、邻里关系等因素进行书面提示；也可根据委托人要求，只评估建筑物价值。

对“城中村”及城镇近郊村（居）民住宅进行估价时，应当考虑城镇规划建设及房地产市场等因素的影响。

七、对不可分割的房屋应当整体估价。确需分割估价的，应当由委托人提供的估价委托书中明确估价分割房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件等。

注册房地产估价师应当注意整体与分割对估价结果的影响。

八、对不可分割的房屋宜整体估价。确需分割估价的，应当要求委托人在估价委托书中明确估价分割房屋的具体部位、范围及共用部分、设施的使用条件等。

对房地产中的部份土地进行分割评估的，应当要求委托人在委托书中明确其分割的四至，并应当按其权属登记用途评估，不得按其实际用途评估。

注册房地产估价师应当注意整体拍卖与拆零拍卖的拍卖方式对估价结果的影响。

九、估价对象中的动产部分估价应请相关专业的专家提供帮助，或委托相关专业机构另行估价，并在估价报告中披露。

十、受贿、渎职涉案房地产估价所需资料及估价范围、房地产状况、价值时点、价值内涵等事项，以纪检、监察机关提供、认定的情况为准，并在房地产估价委托书上载明。