深耕城改・精准估值——城市更新实施逻辑与估价服务路径的圆桌会顺利召开
当下城市更新已经成为城市高质量发展、存量不动产盘活、历史文脉保护的核心赛道，从旧改征收、片区统筹、历史街区活化到存量资产盘活，全流程都离不开房地产估价专业支撑。精准价值研判、规范估价服务、贴合城市更新落地需求，是行业、政府、开发运营企业共同关注的核心课题。7月16日上午，世界华人不动产学会（GCREC）“深耕城改·精准估值：城市更新实施逻辑与估价服务路径”圆桌会顺利召开。
▲圆桌论坛会议现场
本场圆桌会由浙江省房地产估价师与经纪人协会会长、高级经济师赵志菲主持。中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长柴强博士，深圳市英联资产评估土地房地产估价顾问有限公司董事长、深圳市不动产估价协会2024—2025年轮值会长宋星慧博士，蓝城房产建设管理集团执行总裁张法荣先生，东南大学城市与建筑遗产保护教育部重点实验室研究员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务理事徐进亮教授等嘉宾学者们共同参与交流。
▲浙江省房地产估价师与经纪人协会会长、高级经济师
赵志菲主持会议
主旨报告演讲
在嘉宾主旨报告环节，柴强会长首先带来题为《城市更新需要专业估价服务》的主旨演讲。他指出，要充分认识城市更新中专业估价（估值）的重要性和必要性。城市更新是涉及房地产业主众多、产权复杂、受益不均、出资困难、利益博弈的系统工程，既要高质量推进，也要做到可持续。其中经济可持续是基础，房地产估价机构和估价师可在这方面发挥独特的、不可或缺的积极作用，助力建立可持续的城市更新体制机制，构建政府、市场、居民资金合理共担机制，探索可持续运营模式。此外，柴强会长系统梳理了城市更新中的多种估价需求，包括征收补偿、土地收购储备、作价出资入股、租金评估、补缴地价等。他指出，特别是为了城市更新的经济可持续，还需要以下两类估价：一是开展最高最佳利用分析，充分挖掘协同效应带来的房地产增值；二是城市更新给各个业主带来的房地产价值变化与更新改造费用公平合理分担。他强调，更新改造前后的房地产价值变化估价服务，以测量、显化城市更新带来的居民等业主的房地产增值、争取其愿意甚至支持城市更新、公平合理分摊更新改造费用、有效化解居民之间的利益冲突。居民负担应遵循“多受益多负担，少受益少负担，不受益不负担，受损应获补偿”原则，这需建立在科学估价基础上。柴强会长以住宅楼加装电梯和老旧住房自主更新、原拆原建为例，生动说明了估价在化解居民利益冲突中的重要作用。
▲中国房地产估价师与房地产经纪人学会常务副会长
柴强博士发表主旨演讲
宋星慧董事长发表《从“算数”到“赋能”：城市更新全周期中估价服务的价值重构》主题演讲。她指出，当前估价机构面临经济市场下行、客户需求升级与技术冲击三重外部压力，传统“后端纯估值”模式已难以适应新型市场需求，必须实现向“估值+”综合服务模式的转型，完成从后端估值方到全流程战略伙伴的角色蜕变。她强调，估价机构应以“创新·破圈·融合”为战略支点，重构服务价值、重塑组织效能，在城市更新全周期中实现从“算数”到“赋能”的价值跃迁。最后她系统分享了英联城市更新服务模式从3.0 +“专精特新全链条创新管理服务模式”到5.0“全生命周期服务”的迭代升级路径，并以龙华某产业片区土地整备利益统筹项目、东莞滨海湾某土地整备项目及龙华A、B项目整合盘活等典型案例，生动展示了估价机构在城市更新万亿级市场中的创新实践。
▲宋星慧董事长发表主旨演讲
张法荣总裁以《历史文化街区有机更新的价值评估》为题，从开发运营视角深度解析了历史街区估值的底层逻辑。他以杭州湖滨地区近二十年的持续有机更新为例，系统展示了从2005年湖滨国际名品街开街到2025年湖滨银泰in77销售额达110亿元、日均客流超25万人次的价值成长轨迹。他指出，历史文化街区的价值评估应从长期运营收益和区域资产增值的全局视角进行综合判断。他以上虞曹娥庙历史文化街区里直街项目为例，剖析了文保建筑修缮、市政配套等公益性投入与20年经营权运营之间的经济平衡难题，揭示了历史文化街区有机更新中社会价值、环境价值与经济价值的复杂交织。以平阳坡南历史文化街区项目为例，阐述了如何通过“文化挖掘—定位策划—运营前置—规划设计—效益分析—资金筹措—建设营造—招商运营”的全生命周期的介入，实现了历史文化街区有机更新服务的系统性突破。张法荣总裁强调，历史文化街区的价值评估必须将历史文脉价值、民生社会效益与区域资产增值纳入统一的价值评估体系，以长期主义视角算好经济、社会、文化三本账。
▲张法荣总裁发表主旨演讲
徐进亮教授以《城市更新实施逻辑与估价服务路径》为题，系统梳理了城市更新全流程估价服务体系。他指出，城市更新的本质在于破解城市发展中的结构性矛盾，核心任务可归纳为聚焦民生福祉、聚焦提质增效、聚焦文化传承三个相互关联的维度。徐进亮教授强调，城市更新项目要实现目标导向，核心在于构建“经营可持续”的实施逻辑，即建立“产权归集—规划调整—行政审批—金融支撑—运营管理—资金收益”的完整闭环实施流程。他从估价工作的转型逻辑出发，系统阐述了城市更新中土地与规划评估、征收补偿评估、更新改造评估、资产管理评估、司法鉴定与争议评估及其他专项评估六大类估价服务路径。徐进亮教授强调估价机构和估价师应将估价服务前置介入城市更新的资源、资产、资本转化全链条，打通项目经营不可持续的核心痛点。
▲徐进亮教授发表主旨演讲
圆桌会讨论
圆桌讨论环节，与会嘉宾围绕“城市更新实施逻辑与估价服务路径、存量资产价值重塑、行业转型突破”等核心议题展开深度研讨。柴强会长提出，全国城市更新政策、项目形态差异显著，无法套用统一固化评估模板，估价行业应建立模块化、组合式的技术指引，结合项目实际、多方主体诉求灵活适配评估体系，同时强调存量时代估价应跳出增量思维，以预期原理和长期收益逻辑作为核心支撑。针对在旧村改造、产业空间盘活、货币补偿与产权置换并行场景中，常面临权属复杂、业态多元、隐性收益难以量化等难题，宋星慧董事长表示，城市更新项目权属复杂、利益主体多元，估价机构需做到懂政策、懂法律、懂市场，依托全面产权摸底、规范方案公示、专业经济测算平衡政府、国企、村集体、业主与租户多方利益，并结合深圳更新实操经验，以标准化、可协调的补偿测算机制破解停产停业损失、产权界定等实操难题。针对如何把握历史文化街区的有机更新估价，张法荣总裁从项目实操视角提出，历史文化街区有机更新需兼顾经济收益、民生效益与文化价值，项目研判要立足政府核心诉求，通过“大小账统筹平衡”模式，以片区整体资产增值覆盖公益改造投入，让文脉传承、人居提升与区域资产盘活形成良性循环。针对如何发挥好估计与咨询服务，助力解决城市更新项目可持续经营的核心痛点问题，徐进亮教授指出，存量时代估价行业转型核心在于转变客户思维与服务逻辑，要紧跟国资、街道、村镇等核心存量资产持有主体，深度嵌入城市更新全流程，依托土地产权、地方政策、不动产全周期测算的专业优势，打通资源、资产、资本转化通道，破解项目运营不可持续痛点。
▲圆桌会专家研讨
现场提问
现场观众曹军建博士结合自身的经验，就“有机更新背景下存量资产估值技术迭代等问题”提问。专家学者们一致认为，传统市场法、成本法、收益法、假设开发法依然适用，核心是根据项目目标、市场周期动态择优组合，重点强化收益模型的动态优化，适配长期持有、持续运营的存量资产估值需求。
▲曹军建博士现场提问
冯友建教授聚焦城市微改造、存量资产长期持有主流趋势，提出“行业核心技术难题：传统成本法、市场法适配性受限，如何优化迭代资产收益模型、精准测算长期存量资产价值，与此同时他提出困惑国际评估体系普遍将收益法作为核心估价方法，但国内估价实践以市场法为主。徐进亮教授答疑指出，国际评估准则以收益法为核心，适配存量运营时代价值测算逻辑，而国内偏重市场法、成本法，本质是长期增量开发思维遗留的行业惯性，存量时代必须全面转向收益预期逻辑，依托长期现金流、收益周期开展专业测算。柴强会长补充强调，估价核心是立足项目解决实际问题，征收、土地出让类项目测算逻辑固定，城市更新动态调规、业态优化项目需持续滚动测算，唯有灵活组合四类估价方法、强化收益模型动态优化，才能适配存量资产长期持有、持续运营的估值需求。
▲冯友建教授现场提问
本次圆桌论坛围绕城市更新实施逻辑与估价服务路径展开深入交流，聚焦存量资产价值重塑与估价行业转型发展。城市更新是盘活存量资产、释放空间潜力的价值再造过程，兼顾民生改善、产业升级与城市造血的多元价值。存量时代下，估价服务贯穿城市更新全生命周期，是多方利益平衡、资产资本化运营的重要价值标尺与决策助手。本次论坛为估价行业深耕城市更新赛道明晰路径，对推动城市有机更新、助力行业高质量发展具有积极意义。
▲会议主席虞晓芬教授给嘉宾们颁发证书
浙江省房地产估价师与经纪人协会副会长吴权光、应佐萍、戚宝鸿、朱建荣、高志霖、金序能，协会秘书长洪晶以及会员代表50余人出席本次活动。
